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PROMESA DE COMPRA VENTA
Un Contrato de Promesa de compra Venta es un contrato PRIVADO, en el cual un PROMITENTE VENDEDOR llega a un acuerdo con un PROMITENTE COMPRADOR, en un precio cierto y mediante el cual se comprometen a realizar una transacción de Propiedad (EL NOTARIO NO COMPARECE EN ESTE TIPO DE CONTRATOS).
PARA QUE SIRVE REALIZAR UNA PROMESA DE COMPRA VENTA???
Al firmar un Contrato de Promesa de Compra Venta nos aseguramos TODOS, el Prominente Vendedor “asegura” al Prominente Comprador, el Asesor “asegura” su Operación y la Notaria “asegura” la Escrituración.
¿PARA QUE SIRVE EL PRE-PREVENTIVO?
· El certificado con Carácter de Aviso Pre-Preventivo (Pre-Pre), nos da un Status real al día del inmueble que será objeto de la operación, en dicho documento se señalan: 1) la descripción del inmueble, 2) el nombre del o los propietarios (Prominente Vendedor), 3) el nombre del Prominente Comprador.
· Este documento es un “candado” ya que nos asegura primero que nada el VERDADERO STATUS del inmueble (que muchas veces ni siquiera el vendedor conoce), y después nos asegura que el Propietario no tratara de venderlo mas de una vez o a diferentes Compradores, así como también dicho certificado protege al inmueble de cualquier gravamen o embargo que pudiera recaer sobre el en el periodo que tarda la escrituración.
· Este documento es un “candado” ya que nos asegura primero que nada el VERDADERO STATUS del inmueble (que muchas veces ni siquiera el vendedor conoce), y después nos asegura que el Propietario no tratara de venderlo mas de una vez o a diferentes Compradores, así como también dicho certificado protege al inmueble de cualquier gravamen o embargo que pudiera recaer sobre el en el periodo que tarda la escrituración.
¿QUE SE NECESITA PARA ELABORAR UNA PROMESA DE COMPRA VENTA?
· Escritura Antecedente o Titulo de Propiedad.
· Valor de Operación (fechas y formas de pago).
· Predial al corriente.
· Generales.
· Poder en su caso.
· Valor de Operación (fechas y formas de pago).
· Predial al corriente.
· Generales.
· Poder en su caso.
COMPRA VENTA
Es un contrato en el cual una parte llamada Parte Vendedora, transmite la propiedad de un inmueble a otra llamada Parte Compradora, mediante el pago de una cantidad en dinero que ambas partes hayan acordado.
REQUISITOS PARA LA COMPRA VENTA
· Escritura antecedente o Titulo de Propiedad.
· Valor de Operación.
· Recibo de pago del Impuesto Predial (del año Bimestre en curso).
· Ultimo recibo de agua pagado (en caso de contar con el servicio).
· Recibos de Luz, Gas o Teléfono (en caso de contar con estos servicios).
· Identificaciones parte compradora y parte vendedora.
· Actas de Nacimiento de la parte compradora y parte vendedora.
· Acta de Matrimonio (Parte Vendedora) en su caso.
· Ocupación de la parte vendedora y compradora.
· RFC de la parte vendedora y compradora.
· Poder (en caso de representación, cuando se trate de un poder otorgado entre personas físicas es necesario solicitar el original y verificar antes de la firma la autenticidad de dicho poder).
· Personalidad (en caso de que una de las partes sea empresa).
· Valor de Operación.
· Recibo de pago del Impuesto Predial (del año Bimestre en curso).
· Ultimo recibo de agua pagado (en caso de contar con el servicio).
· Recibos de Luz, Gas o Teléfono (en caso de contar con estos servicios).
· Identificaciones parte compradora y parte vendedora.
· Actas de Nacimiento de la parte compradora y parte vendedora.
· Acta de Matrimonio (Parte Vendedora) en su caso.
· Ocupación de la parte vendedora y compradora.
· RFC de la parte vendedora y compradora.
· Poder (en caso de representación, cuando se trate de un poder otorgado entre personas físicas es necesario solicitar el original y verificar antes de la firma la autenticidad de dicho poder).
· Personalidad (en caso de que una de las partes sea empresa).
IMPUESTOS
Cuando celebremos una operación de Transmisión de Dominio de un Bien Inmueble hay diversos impuestos que se tienen que pagar:
· Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).
· Impuesto Sobre la Renta (ISR).
· Impuesto al Valor Agregado (IVA).
· Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).
· Impuesto Sobre la Renta (ISR).
· Impuesto al Valor Agregado (IVA).
IVA
Las operaciones de Compra Venta solamente generan IVA si el inmueble es para uso Comercial.
ISAI
· En TODAS las operaciones de Transmisión de Dominio, al COMPRADOR le corresponde pagar el ISAI, y este se calcula multiplicando el Valor de Operación por el 2% directo.
· Para este Impuesto hay una excepción, que es cuando el valor de la casa no rebase el tope Máximo ($458,000.00 aprox.), siempre y cuando sea el Primer bien Inmueble adquirido por la Parte compradora.
· Para este Impuesto hay una excepción, que es cuando el valor de la casa no rebase el tope Máximo ($458,000.00 aprox.), siempre y cuando sea el Primer bien Inmueble adquirido por la Parte compradora.
ISR
El Impuesto sobre la renta le corresponde a la PARTE VENDEDORA y para calcularlo no existe ninguna tabla, ni tampoco algún porcentaje aproximado como sucede con el ISAI, ya que para calcular este impuesto entran factores muy variables como, metros de construcción, edad de construcción, fecha de adquisición, valor al que compro, valor al que va a vender, etc., etc.
REFORMAS AL ARTÍCULO 130 DEL REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
ARTICULO 130.- Para los efectos del articulo 109, fracción XV, inciso a), de la ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario publico que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente y haber residido por lo menos los 6 seis últimos meses, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:
I.- La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.
II.- los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
III.- Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias. La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
I.- La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.
II.- los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
III.- Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias. La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
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